北京市二中院：“学区房”纠纷多，卖房人不履行迁出户口义务可能面临高额违约金
光明网北京8月30日电 (记者 孙满桃)近年来，由于教育资源不均衡、入学资格与户籍挂钩等原因，“学区房”交易市场较为活跃。部分以入学为主要目的的购房者，因房屋实际情况等种种原因根本无法落户，或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现而产生纠纷。
8月30日上午，北京市第二中级人民法院召开新闻通气会，通报因户口迁移引发二手房买卖合同纠纷案件情况。根据数据显示，2014年、2015年及2016年1月至7月，北京市二中院先后审理涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件分别为13件、22件及15件。上述案件全部为二审民事案件，占同期审理的房屋买卖合同纠纷案件总数的5%。
北京市二中院民一庭庭长肖大明通报说，此类案件涉及中心城区的案件相对多发;案件集中在学区房及连环买卖中;半数以上案件涉及案外人户口;以及涉案违约金数额及获赔比例较高。
据介绍，该院审理的此类纠纷案件中，涉及学区房买卖的案件占25%，如房屋中已登记有多人户口，现有学籍可能已被使用，影响学区房落户导致买卖双方发生纠纷。而涉及连环买卖的案件占20%，如房屋中有卖房人或前手房屋所有权人的户口，户口登记人不配合迁出或无法迁出，买房人要求迁出户口并主张违约金等。
针对此类案件高发，肖大明分析说，房价攀升过快导致违约的情形增加，购买学区房的落户需求不断增加，户籍登记人不配合迁出或不具备迁出条件。
“经调研发现，有的当事人购买‘学区房’，尤其是东城、西城等中心城区的平房，房屋产权证上记载的房屋用途虽为居住，但实际是过道，或者实际面积非常小，有的甚至不到2平米，此类房屋的登记面积或实际情况无法满足居住条件，在落户过程中可能存在障碍。”他说。
针对此类案件中存在的法律风险。肖大明指出，对于买房人来说，有的房屋因实际情况无法满足居住等原因不具备落户条件，可能导致买房人无法办理户口迁入。另外，户口迁移系公安机关户籍管理的职权，法院无法判决迁移户口，只追究卖房人的违约责任。
而对于卖房人来说，由于房屋价格较高，违约行为持续时间长，如果合同约定按日计算违约金，那么卖房人因为延迟或不履行迁出户口义务可能面临高额违约金。
法官建议，买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。
特别提醒的是，房屋买卖应以取得房屋产权作为主要交易目的，“学区房”溢价高，存在相关政策变化等风险，买房人要充分权衡利弊，切莫盲目跟风。
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